IZNAJMLJIVANJE STANOVA VIŠE NEĆE BITI LAKO: Menja se zakon zbog velikih novčanih gubitaka - Stanodavci će morati da plate VEĆI porez

Uz Zakon o upravljanju zgradama koji značajno pooštrava uslove za otvaranje apartmana u stambenim zgradama te Zakon o turizmu koji takođe cilja na ograničavanje rasta kratkoročnog smeštaja, Vlada konačno najavljuje uvođenje poreza na nekretnine, ali i izmene Poreza na dohodak koji menja porezni tretman kratkoročnog smeštaja.

Kako je prošle nedelje najavio ministar finansija Marko Primorac, u sklopu paketa porezne reforme trebalo bi doći do izjednačavanja poreznog tretmana dugoročnog i kratkoročnog zakupa. Time će doći do značajnog povećanja poreznog opterećenja kratkoročnog zakupa, koji se trenutno plaća kao paušal po krevetu, no ono će i dalje biti prilično povoljno u odnosu na oporezivanje ostalih izvora prihoda.

Drugim rečima, dugoročni zakup trenutno se oporezuje tako da je od iznosa zakupa 30 posto neoporezivo dok se na 70 posto plaća 12 posto poreza. Tako, na primer, onaj ko iznajmljuje nekretninu za 1000 eura na 700 eura plaća 12 posto poreza, što je 84 eura. Drugim rečima, za 1000 eura prihoda od zakupa porezno opterećenje iznosi 8,4 posto.

Godišnje paušale određuju lokalne jedinice u iznosu od 19,99 do maksimalnih 199 eura po krevetu koji se iznajmljuje, bez obzira na to koliki se prihod tu ubere, s time da je jako velik broj jedinica lokalne samouprave utvrdio paušal na donjoj granici, što znači da neko za apartman s ukupno šest kreveta plaća porez 120 eura godišnje. Za toliki apartman, to nije ni cena jednog noćenja.

Porezna oaza

Porezna oaza gurala je i ulagače u iznajmljivanje, koje je u poslednjih deset godina poraslo. Uoči ove sezone u Hrvatskoj je bilo oko 220 hiljada objekata u porodičnom smeštaju, s ukupno oko 650 hiljada kreveta, odnosno čak 43 hiljada kreveta više nego u 2019. godini. U 2016., kad je uveden eVisitor koji prati ovu statistiku, u kratkoročnom zakupu bilo je oko 83 hiljade apartmana. Za komparaciju, u hotelima se u pet godina otvorilo tek pet hiljada novih kreveta, znači devet puta manje kreveta nego u apartmanima. U odnosu na pre, ovog leta na tržištu je bilo 26 hiljada novih kreveta u privatnom smeštaju.

Istovremeno, saznajemo da je u Hrvatskoj na snazi oko 105 hiljada ugovora o dugoročnom zakupu stanova, a prema poslednjem popisu stanovništva, onom iz 2021., gotovo je 64 hiljade domaćinstva živelo u podstanarstvu dok se ostatak stanova iznajmljuje poslovnim objektima.

Pa koliko je onda proračun izgubio zbog toga što je država godinama privatni smeštaj podsticala poreznom politikom? To je izračunala Maruška Vizek, analitičarka Ekonomskog instituta u Zagrebu koja godinama upozorava na štetnost rasta privatnog smeštaja.

Njezin zadnji proračun o ovome je za 2019. godinu, na temelju zadnjih dostupnih podataka o prosečnom iznosu noćenja po turistu u privatnom smeštaju iz publikacije Tomas Instituta za turizam. Pomnožila je ovaj iznos s 44,5 miliona noćenja ostvarenih u privatnom smeštaju te godine i došla do podatka da su zakupci samo u toj godini utrošili gotovo 1,9 milijardu eura od turističkog zakupa.

Samo 20 miliona od paušala

Odnosno, da su plaćali porez na prihod, kao što ga plaćaju vlasnici koji svoje stanove daju u dugoročni zakup, a koji iznosi 12 posto na iznos zakupnine nakon što se ona umanji za odbitak od 30 posto, blagajne jedinica lokalnih samouprava bile bi bogatije za otprilike 175 miliona eura prihoda od poreza na dohodak i poreza. Umesto toga od paušala su blagajne lokalnih samouprava uprihodile samo oko 20 miliona evra od paušalnog poreza na dohodak od turističkog zakupa, skoro devet puta manje.

Ti su prihodi do 2024. usled rasta cena i broja noćenja u porodičnom smeštaju sasvim sigurno znatno veći od ovih iznosa, dakle možemo reći da država godišnje gubi između 200 i 300 miliona evra time što ne oporezuje kratkoročni smeštaj jednako kao dugoročni najam. U desetak godina ovim propustom tako smo izgubili sigurno oko 2 milijarde evra.

"To su iznosi kojima se u poslednjih desetak godina moglo bez ikakvog problema rešiti priuštivo stanovanje naših građana, što je propušteno. Umesto toga, država je vrlo jasno poručivala da joj je važniji turistički najam, koji je vrlo jasno podsticala, i danas imamo rezultate, među ostalim i rast cena nekretnina u turistički razvijenim područjima. Zbog toga je sada krajnje vreme da država konačno konkretnim merama i poreznom politikom pokaže da joj je važnije stambeno zbrinjavanje građana nego kratkoročni zakup za turizam", kaže analitičarka za Jutarnji list.

Ona bi, doduše, išla i korak dalje.

"Sad se treba iskoristiti trenutak i obrnuti situaciju, tako da se na dugoročni zakup stavi paušal, a za kratkoročni uvede stopa kojom se oporezuje dugoročni. To bi bila puno jasnija poruka države, da želi napraviti značajan korak u stambenom zbrinjavanju građana, ali bio bi to i jako dobar motiv za prelaz s kratkoročnog u dugoročni zakup", smatra Maruška Vizek.