VAŽNO UPOZORENJE ZA VLASNIKE STANOVA: Ako napravite ove greške, NIKADA nećete moći da prodate nekretninu

Licencirani agent iz City Expert agencije za nekretnine, Vesna Minić, istakla je najčešće propuste koji se dešavaju tokom kupoprodajnog procesa.

1. Vlasnička dokumentacija nije sređena

Vesna napominje da se u praksi dokumentacija sređuje u poslednjem trenutku, odnosno kada se pojavi kupac i kada prodaja treba da se izvrši, što sam proces čini veoma nestabilnim: “Praksa u City Expert agenciji za nekretnine je da u našoj bazi nekretnina za prodaju mogu da se nađu samo nekretnine sa urednom i proverenom dokumentacijom, koju čine: osnov sticanja, list nepokretnosti bez tereta i zabeležbi, pitanje bračne tekovine.”  

Takođe napominje da se dešavalo da klijent nasledi nekretninu pod hipotekom i da usput nije upisano pravo svojine: onda je osnov svega da prebaci nekretninu na sebe, da izvadi vlasnički list, pa tek onda da počne da rešava pitanje hipoteke. To je sve jedan proces koji traje mesecima, dok sa druge strane mnogi kupci nemaju dovoljno strpljenja da sačekaju rešavanje dokumentacije, gube interesovanje za kupovinu i u većini slučajeva odustaju, navodi Vesna i preporučuje da bi svaki vlasnik trebalo da sredi dokumentaciju svoje nekretnine, bilo da se odlučio da je proda ili ne. Sređivanje dokumentacije može biti komplikovan proces u koji bi bilo dobro uključiti ili agenta za nekretnine ili pravnika koji poznaje zakon. U svakom slučaju, ovo je neophodno da biste mogli da prodate nekretninu.

2. Veća cena od realne vrednosti nekretnine

Uglavnom vlasnik želi da proda nekretninu po ceni za koju smatra, ali pri tome mora da bude svestan da postoji i tržišna cena nekretnine, o kojoj može da se informiše kod agenta za nekretnine, ali i da je ozvaniči angažovanjem nezavisnog procenitelja. Kada procenitelj izvrši procenu, vlasnik dobija dokument o proceni tržišne vrednosti stana. 

Tržišna vrednost nekretnine je presudna za odluku o kupovini nekretnine za kupce koji planiraju da podignu stambeni kredit, jer stambeni kredit može da se podigne samo u iznosu procenjene tržišne vrednosti nekretnine za čiju kupovinu se koristi. Dakle, ako ne uskladite cenu sa realnom tržišnom, odbićete kreditne kupce, kojih ima najviše. Vesna napominje i da je ovo jedan od presudnih faktora koji utiču na brzinu prodaje nekretnine, tako da ukoliko želite da brzo prodate nekretninu, ovaj savet Vam je od najvećeg značaja. 

Naravno da možete da tražite veću sumu od procenjene tržišne cene, to je Vaša odluka. Ali predlažemo Vam da budete fleksibilni i da, ako ne uspete da pronađete kupca koji je voljan da plati “Vašu cenu”, korigujete istu na tržišnu. 

3. Nepoznavanje procesa prodaje

Sigurna i legitimna prodaja nekretnine je složen proces u kojem, sem vlasnika i kupca, mogu da učestvuju agent za prodaju nekretnina i advokat, dok se kod notara obavezno ozvaničava dogovor. Svako u lancu ima jako bitnu ulogu i daje svoj doprinos kako bi prodaja prošla glatko. 

Agent za prodaju nekretnina

Na samom početku zadatak agenta je da pruži vlasniku informacije o potrebnoj dokumentaciji za prodaju stana, uputi vlasnika u sam proces i savetuje ga u vezi sa cenom po kojoj vlasnik želi da proda svoju nekretninu. Agent je taj koji vodi i kontroliše ceo kupoprodajni proces, komunicirajući i sa vlasnikom i sa kupcem. “Prirodno je da se vrše pregovori u vezi cene i uslova kupovine, tu nam u korist ide iskustvo koje imamo i na osnovu kojeg smo u mogućnosti da savetujemo vlasnika i kupca”, napominje Vesna i kaže da je najbitnije da se zaštite interesi obe strane i da proces protekne regularno. Kada dođe vreme za to, agent u proces uključuje advokata. 

Advokat

Po Vesninim rečima u City Expert agenciji za nekretnine advokati sastavljaju predugovor i ugovor o prodaji nepokretnosti. Isto tako agenti su u svakodnevnoj komunikaciji i aktivno sarađuju sa pravnim timom kako bi sam kupoprodajni proces protekao bezbedno. 

 Notar

Funkcija javnog beležnika je da proveri još jednom kompletnu dokumentaciju i da, ukoliko je sve po pravilu, overi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, čime se kupoprodajni proces ozvaničava. Ukoliko do ovog trenutka proces nije vođen kako treba, notar neće biti u mogućnosti da overi dokumentaciju dok se greške ne isprave i time se proces produžava i komplikuje. Kod kupoprodajnih procesa koje vlasnici vode samostalno i bez stručne pomoći, najčešće se dešava da se na samom kraju pojave nepravilnosti koje odlažu završetak kupoprodajnog procesa usput stvarajući nove troškove. U ovakvim slučajevima kupac ostaje nezadovoljan i često gubi volju za kupovinom, zato je bitno da se stručnjaci za posredovanje u kupoprodaji nekretnina uključe na samom početku. 

Tokom dugogodišnjeg rada Vesna se susrela i sa slučajem da je bračni par živeo neko vreme u stanu pod zakup, pa su se toliko vezali za stan da su odlučili da ga kupe. Vlasnik je pristao i sve je izgledalo dobro, međutim pronađena je manjkavost u dokumentaciji. Naime, list nepokretnosti je imao dve zabeležbe. Prva je bila što građevinski investitor koji je sagradio zgradu nije predao dokumentaciju na vreme kako bi dobio upotrebnu dozvolu, a zatim se desio propust u Katastru, pa vlasnik nije mogao da se upiše u vlasnički list. Kupoprodajni proces, koji je počeo pre šest meseci, traje i dalje. To je samo ilustracija kako nepotpuna dokumentacija može ozbiljno da odloži ili upropasti prodaju. Na svu sreću, zainteresovani kupci su i dalje zainteresovani i čekaće koliko god bude potrebno. 

Dakle, proces kupoprodaje nekretnine jeste kompleksan i preporuka je da se vođstvo prepusti agentu za nekretnine koji ima višegodišnje iskustvo, poznaje tržište, zakone i proces. Uključivanje agenta smanjuje mogućnost greške koja može da stvori nepotrebne troškove. Dobro se raspitajte u svom okruženju i poslušajte iskustva drugih, tražite da Vam preporuče stručnjaka za nekretnine koji će Vaš slučaj rešiti na što profesionalniji način, jer kupovina i prodaja nekretnine nije mala stvar!