Cene stanova u Srbiji beleže drastičan pad: Razlike po kvadratu čak 1.000 evra - ovo su glavni razlozi

To je karakteristična pojava na tržištu nekretnina u Srbiji, a procenitelji kažu da na poskupljenje ili pojeftinjenje nekretnine koja se prodaje utiče oko 20 faktora.

Među njima su i grejanje, struktura stana, stanje sanitarija i stolarije, postojanje terase, parkinga, blizina prevoza, pa čak i pristojan komšiluk. Lokacija je na svim destinacijama ključni faktor koji cenu može da uveća i do 25 odsto, a sledeći po značaju je sprat na kojem se nepokretnost nalazi, jer prizemlje i potkrovlje obaraju cenu. Skuplji kvadrat imaju mali stanovi do 35 kvadratnih metara, kao i veći od 135 kvadrata. Takođe, viša je cena nekretnine u zgradi koja poseduje lift u odnosu na onu koja ga nema.

Dok je u nekim svetskim metropolama, poput Njujorka, stvar prestiža živeti na poslednjem spratu, u gradovima u Srbiji kupci su prilično nepoverljivi prema ravnim pločama, koje neretko prokišnjavaju, pa izbegavaju ove nekretnine. Sanja Šćepanović, direktor jedne novosadske agencije navodi primer koji ilustruje tu razliku.

– U dva stana slične kvadrature na Bulevaru oslobođenja u Novom Sadu cena metra kvadratnog na poslednjem, 18. spratu, iznosi 2.040 evra, dok je u stanu koji se nalazi među prvim spratovima zgrade 2.900 evra. Stan u suterenu je od 10 do 15 odsto jeftiniji od regularne cene nekretnine koja se nalazi između prvog i četvrtog sprata. Takođe, ako je na višim spratovima cena pada i po tome se naše tržište nepokretnosti razlikuje u odnosu na tržišta u razvijenim zemljama – kaže Šćepanovićeva.

I Aleksandra Mihajlović sa portala "4 zida" ističe da spratnost značajno utiče na cenu kvadrata.

– Stanovi na prvom spratu su najčešće skuplji od onih u potkrovlju – ukazuje Mihajlovićeva.

– Prvi sprat se smatra pristupačnijim i praktičnijim, dok potkrovlje može imati određene mane, poput lošije izolacije ili ograničenog prirodnog svetla, zbog čega je često manje atraktivno. U proseku, kvadrat u potkrovlju može biti jeftiniji od 10 do 15 odsto u poređenju sa stanovima na nižim spratovima – dodaje ona.

Kako Šćepanovićeva navodi, kupci obraćaju pažnju na to da li zgrada poseduje lift i to utiče sa oko tri odsto na cenu same nekretnine. Tako se, na primer, kvadrat dvosobnog stana u zgradi bez lifta na novosadskom Limanu prodaje za 2.400 evra, dok je onaj u višespratnici sa liftom čak 3.000 evra.

Starije zgrade kao i stanovi za renoviranje imaju nižu cenu u odnosu na nove stanove na istoj lokaciji. Luksuzna oprema takođe poskupljuje kvadrat u odnosu na stan koji je srednje opremljen. Struktura komšiluka i njihovo ponašanje, osobine, imaju veliki značaj.

Faktor "čovek" je u principu najuticajniji i odražava se sa 10 odsto u proseku i najmanje je ekonomski opravdan, navodi Šćepanovićeva.

– Grejanje utiče na cenu oko sedam odsto, ali i tu ima razlike u zavisnosti od vrste i kvaliteta grejanja, da li je na struju, gas, solarno, daljinsko centralno ili etažno. Ranije su bili traženi stanovi sa centralnim grejanjem međutim, situacija se danas promenila. Postoje i druga rešenja koja se smatraju pametnijim, a koja omogućavaju uštedu energije i smanjenje troškova kao što su toplotne pumpe i solarni paneli – dodaje ona.

Prema rečima Šćepanovićeve, stanje sanitarija u kupatilu i kuhinji utiče na cenu oko pet odsto, jer je za većinu adaptacija potrebno menjati kompletnu instalaciju, a u istom procentu se može podići ili spustiti cena u zavisnosti od kvaliteta stolarije i bravarije, jer upotrebna vrednost tokom godina opada.

– Uticaj telefona je oko oko tri odsto, pri čemu je intenzivnijim korišćenjem mobilne telefonije ovaj faktor drastično izgubio na značaju – navodi Šćepanovićeva.

– U istom procentu utiče i to da li stan ima terasu, lođu, verandu ili francuski balkon, kao i orjentacija stana, odnosno njegova osunčanost – rekla je ona.

I parking nekad presudan

Primer iz jednog beogradskog naselja pokazuje da manji stanovi imaju značajno "jaču" cenu.

– U istoj ulici na Karaburmi stan od 118 kvadratnih metara može da se kupi za 149.000 evra, što je 1.263 evra po kvadratu – kaže Aleksandra Mihajlović sa portala "4 zida".

– Garsonjera od 36 kvadrata oglašena je za 125.000 evra, odnosno 3.472 evra po kvadratu – rekla je ona.

Prodavci u oglasima za stanove, kako dodaje, uvek pokušavaju da istaknu prednosti lokacije kako bi povećali atraktivnost nekretnine. Ona navodi da su blizina obrazovnih ustanova, javnog prevoza, prodavnica, medicinskih ustanova i parking-prostora samo neki od najčešće navođenih elemenata. Parkovi i rekreativni centri često se spominju kao značajna prednost, posebno u urbanim delovima gde zelene površine nisu toliko prisutne.

Prodavci rado ističu i dostupnost parkinga, posebno u centralnim gradskim zonama gde je pronalaženje mesta za parkiranje često izazov. Prema njenim rečima, garažni prostor ili obezbeđen parking može znatno povećati vrednost nekretnine i privući kupce koji poseduju automobile. Nedostatak parkinga u određenoj meri može uticati na odluku kupca, a nekad može biti od presudnog značaja za kupovinu nekretnine.

Izvor: BizPortal