СТАН ИЗ ОТКУПА У СРБИЈИ: Како брзо до дома над главом и како да вам се куповина исплати?
Свакако је препорука да је стан из откупа, као и сваки други, најбоље куповати ако је претходно укњижен, како би се избегле све могуће недоумице и компликације
- Често се у пракси, у потрази за становима који нас интересују за евентуалну куповину, сусрећемо се изразом - стан из откупа. У жељи да мало објаснимо смисао овог израза будућим купцима, осврнућемо се на неке битне одреднице које могу помоћи разумевање овог појма онима којима је то потребно - наводи Милош Симић из једне београдске агенције за некретнине.
ИСПЛАТА ТЕК ЗА ГОДИНУ ДАНА? Реституција поново под новим правилима: Шта ће бити са обештећењима?
ВАЖИ ЗА ДЕСЕТ ГРУПА РАДНИКА! ПОНОВО ЛАКО ДО ДРЖАВНОГ ПОСЛА У СРБИЈИ: Потребно испунути само један услов!
НОВО ПОСКУПЉЕЊЕ ЧЕКА ГРАЂАНЕ: Колико ће скочити цена бензина у Србији?
Шта значи стан из откупа?
Напомена да је стан из откупа, даје потенцијалном купцу двојаку информацију:
1. Да је продавац који је власник стана из откупа вероватно и први корисник стана, имајући у виду да су станови у откуп од стране државних органа, локалне самоуправе и друштвено правних лица могли бити дати само лицима која су имала на тим становима Уговор о коришћењу, односно од Закона о становању из 1995. године, уговоре о закупу на становима у друштвеној својини.
2. Да је, у складу са чл. 85 ст.3 Закона о државном премеру и катастру, поступак уписа стана из откупа у погледу потребне документације специфичан, односно доста једноставнији од станова стицаних куповином од физичких лица, власника станова, стамбених задруга или предузећа која су се бавила изградњом станова за тржиште. Наиме, код станова из откупа прави се изузетак, те се не тражи веза између инвеститора, односно уписаног носиоца права у катастар непокретности, уколико се ради о друштвеноправном лицу или државном органу, него је једини документ неопходан за упис права својине Уговор о откупу и наравно, доказ да је откупна цена исплаћена у целости, што значајно поједностављује упис.
Куповина стана из откупа
- Дакле, при куповини стана из откупа потребно је обратити пажњу да исти испуњава формалне услове у смислу валидности (да је оверен пред надлежним судом) и да садашњи продавац поседује Потврду продавца (од кога је стан откупљен), да је откупну цену стана исплатио у целости - наводи Милош Симић из једне београдске агенције за некретнине.
Потенцијалног купца не треба да збуњује вредност откупне цене стана (иако је сам начин обрачуна мењан од почетка 90-тих када је откуп омогућен, до данас), јер је она уобичајено нижа од тржишне вредности стана, а све из разлога јер се при обрачуну откупне цене стана узимао у обзир и допринос стицаоца у стамбени фонд током радног стажа, као и допринос његовог брачног друга уколико је стицалац био у браку у тренутку откупа. Такође, у случају једнократне исплате откупне цене, стицалац је имао и право на попуст у формирању коначне цене за 15 до 20 одсто. Такође, током 90-тих година, додатни попуст је држава давала код исплате откупне цене из тзв "старе девизне штедње".
Због специфичности услова за добијање стана на коришћење, односно закуп, а један од њих је био да лице нити члан његовог домаћинства немају стан на коришћење, односно закуп, те прииком откупа, обрачуна доприноса оба брачна друга при утврђивању откупне цене, већ деведесетих година је Врховни суд Србије стао на становиште да се, због наведених ограничења, сматра да стан из откупа, припада брачним друговима на једнаке делове, без могућности утврђивања другачијих удела.
Стога, при куповини стана из откупа, неопходно је, уколико је продавац био у браку у тренутку стицања стана из откупа, обезбедити и сагласност тадашњег брачног друга, за продају.
У пракси се можемо сусрести и са ситуацијом да откупна цена стана није исплаћена у целости, него да се стицалац определио на исплату у периоду од 40 година, односно 480 рата. Уколико продавац стана из откупа жели да прода стан пре него што је протекао тај рок, он може поднети захтев свом продавцу за обрачун преосталог дела откупне цене стана, а ради једнократне исплате и на тај начин обезбеђења потврде да је откупна цена исплаћена у целости. Наравно, уговарачи ће закључити и Анекс уговора о откупу стана којим ће изменити одредбу о начину исплате откупне цене.
У том случају, приликом уписа права својине у катастар, поред уговора о откупу и потврде, Прилаже се и тај анекс уговора.
Откуп стана у државној својини
Најпре, откуп станова је карактеристичан, те на неки начин и представља обележје периода са почетка 90-тих година прошлог века, а наставља се и касније па све до данашњих дана, иако је са протеком времена значајно мање заступљен.
Наиме, продаја станова из друштвене својине (фонд станова у друштвеној својини), односно популарно позната као откуп станова, био је у социјалистичком периоду који карактерише појам друштвене својине, практично доминантан вид стицања непокретности. То је био начин да запослени у државним предузећима, који су месечно издвајали годинама средства за стамбени фонд, реше своје стамбено питање на тај начин што ће им фирма у којој су запослени дати могућност да стан откупе под повољним условима и на дужи временски период уз месечно плаћање, чак и на период од 40 година.
Станове је у откуп давала држава, односно државни органи и органи локалне самоуправе (Министарства, Општине и др.), друштвене фирме односно предузећа, јавна предузећа и др.
Услед макроекономских збивања, периода високе инфлације и других околности које су се догодиле почетком деведесетих година, многи су људи дошли у прилику да једнократно отплате на лични захтев откупну цену стана у целости под јако повољним условима. Најповољније су околности биле у самом почетку због високе инфлације, а касније су откупне цене биле ипак нешто веће, иако јако повољне у поређењу са тржишним условима за куповину непокретности.
Онај ко је закључио Уговор о откупу постаје власник стана у тренутку када је закључио Уговор, а дужан је да га исплаћује уговореном динамиком. Остаје могућност да уколико донесе одлуку, упути предузећу које је стан дало у откуп, захтев да превремено једнократно отплати преостали износ откупне цене стана. Након што се такав захтев упути, најчешће у року од месец дана добије се обрачун преосталог износа откупа стана и рок за уплату тог износа. По исплати откупне цене добија се у правилу Потврда о исплати откупне цене у целости са сагласношћу за упис права својине у катастру непокретности.
Јако је важно да се обавеза исплаћивања откупне цене стана у уговореној динамици поштовала и да су обавезе редовно измириване у месечним ануитетима, јер у супротном може бити последица.
У случају да је стан из откупа већ променио више власника, односно прометован је, тада је неопходно, као и за сваки други стан који купујете, да располажете комплетним правним следом документације, од Уговора о откупу па надаље, како би куповина била безбедна.
Укњижење стана из откупа
У случају да стан из откупа није укњижен, односно купујете га као ванкњижно власништво (али је уредно претходно откупљен у целости, само се власник није укњижио) морате имати у виду да ће јавни бележник приликом овере (солемнизације) Уговора о купопродаји захтевати да изврши увид у сву оригиналну документацију која прати правни след, односно евентуалне промене власништва на стану, те да ће уз сам оверени Уговор о купопродаји, по службеној дужности проследити у катастар на укњижбу и сву претходну документацију која доказује основ стицања на стану и то почевши од уговора о откупу стана па све након тога, закључно са последњим уговором о купопродаји који оверава.
На тај начин ће се садашњи купац директно укњижити као власник предметног стана у катастар непокретности (под условом да је сва документација приожена за упис комплетна).
У случају да стан из откупа није укњижен, али није ни евидентиран уопште у катастру, односно није уопште уписан као посебан део објекта - зграде на парцели на којој се објекат налази, тада се уз сву претходну документацију о стану прибавља и посебан документ из надлежног одељења за грађевинске и комуналне послове локалне самоуправе. Тај се документ назива Уверење о посебном физичком делу објекта, издаје се на основу евиденције из расположиве издате грађевинске документације за објекат у коме се стан налази. Често га колоквијално називамо спецификацијом стана и у њему су садржани подаци о адреси, грађевинској ознаци објекта из пројектне документације, структури и ознаци (броју стана), спратности и спецификацији квадратуре стана (корисне - грејне површине и грађевинске површине - са лођама и терасама).
На основу тог Уверења, уз сву осталу документацију која даје правни след, стан се уписује у катастар са свим потребним подацима о квадратури. Подразумева се да се подаци из Уверења морају слагати са подацима о спратности и квадратури који се налазе у власничкој документацији стана (уговор о откупу, потврда о исплати и др.). Неретко се дешава да долази до одступања у тим подацима, што се може накнадно решавати закључењем анекса уговора, поравнањима и другим начинима, зависно од разлога одступања. То у сваком случају компликује поступак укњижења.
У случају да се Уверење о посебном делу објекта не може прибавити из било ког разлога, тада се може прибавити елаборат вештака грађевинске струке или геодете, чиме ће бити детаљно описан положај и структура и спратност стана у објекту, као и његова ознака.
У случају да је стан из откупа укњижен, па чак иако је у међувремену било промета и стан је променио неколико власника, тада није нарочито значајно што је стан из откупа или је стечен на други начин. Највећи степен правне сигурности и уједно савесност при куповини, значи куповати укњижен стан, те се подразумева да је стан уписан у катастар непокретности (без терета и забележби) безбедан за куповину, уз увид у власничку документацију на основу које је извршен упис права својине на стану, што је уобичајено.
Стан из откупа може бити и само уписан у катастар - евидентиран као посебан део објекта, без података о имаоцу права својине на њему. Тада се такође спроводи процедура за упис права својине која подразумева да се приложи комплетна документација која доказује след права својине на стану, односно документација од откупа па на даље.
Куповина стана из откупа који није исплаћен у целости
Вероватно највећа недоумица је везана за ситуацију ако желите да купите стан који је тренутно у фази откупа, односно откуп и даље траје, односно власник стана га није у целости откупио још увек.
Додатни проблем може представљати чињеница ако продавац не располаже средствима за исплату преосталог дела откупне цене. Реализација овакве купородаје захтева одређени компромис, али је сасвим изводљива и релативно честа.
Најчешћи начин је да се овом приликом са продавцем закључи и код јавног бележника обавезно потврди - солемнизује (овери) Предуговор о купопродаји. На име капаре за куповину стана купац исплаћује продавцу договорени износ, који се најчешће одређује у зависности од висине преосталог износа за откуп стана у целости. У случају да уобичајени износ капаре (у пракси буде уобичајено 10 одсто од купопродајне цене, али то је апсолутно ствар договора купца и продавца) не буде довољан за исплату откупне цене у целости, може се дати и увећани износ капаре продавцу. У предуговору се експлицитно наглашава обавеза продавца и начин на који ће из примљених средстава извршити откуп стана у целости и пружити - прибавити доказ о томе купцу. Након прибављања доказа о исплати откупне цене у целости (ПОТВРДА о исплати откупне цене у целости или Сагласност за укњижбу – издаје је фирма која је дала стан у откуп или евентуално њен правни следбеник у случају када та фирма више није активно правно лице или једноставно више не постоји из неког разлога), приступа се закључењу Уговора о купопродаји стана који је сада у тренутку закључења Уговора уредно откупљен - исплаћен у целости.
Ако можемо дати сугестију, препорука је да се захтева да након завршетка откупа стана продавац упише своје право својине на стану у катастру непокретности. Ово може потрајати мало дуже, али је свакако најсигурнија опција за купца.
Треба рећи да је данас ређи случај сусрести се у понуди са становима чији је откуп започет почетком деведесетих година прошлог века а да још није окончан. Ако то и јесте случај, преостали износи за откуп најчешће нису велики, обзиром да је протекло готово 30 година како траје откуп стана. Свеједно, процедура је позната за завршавање откупа превремено. Подноси се захтев за закључење Анекса уговора о откупу стана ради једнократне превремене исплате откупне цене стана. На основу коефицијената које једном месечно даје Републички завод за статистику, као и неких других параметара, утврђује се преостали износ за откуп, те се закључује Анекс уговора о откупу стана и оверава пред надлежним јавним бележником са дефинисаним износом за плаћање и роком исплате.
Некада и није неопходно закључити Анекс уговора о откупу већ само прибавити обрачун откупне цене и извршити плаћање утврђене суме у износу и у року који је у добијеној инструкцији назначен.
Суштина је дакле у томе, да се за стан који је још увек у поступку откупа, мора исплатити у целости откупна цена како би се могао извршити даљи промет тог стана.
Порез на стан из откупа
Станови за које је откуп започет после 2000. године имају зантно веће откупне цене, те је следствено томе потребан и већи износ за једнократну исплату када се прибави обрачун, док је поступак исти.
За станове из откупа не плаћа се порез на пренос апсолутних права, у складу са Законом.
- Дакле, из претходно наведеног надамо се да смо образложили значење појма - стан из откупа. Све описано указује да је у питању само основ односно начин стицања стана под условима који су били карактеристични за једно време које је прошло. Свакако је закључак да је стан из откупа, као и сваки други, најбоље куповати ако је претходно укњижен, како би се избегле све могуће недоумице и компликације - наводи Милош Симић из агенције за некретнине "Еуроинвест Пропертис".
