Мистерија! У Београду има 10.000 празних станова: У њима нико не живи и нико их не рентира

Очекује се да ће се овај тренд наставити и у 2025. години, са већим уделом кредитних купаца станова, због најављеног ограничена каматних стопа које је увела Народна банка Србије. То су поруке са панела „Тржиште некретнина: Шта је обележило 2024. и шта нас чека у 2025.?“ који је организовао портал 4зида.

Инвеститори и агенти за некретнине указују на то да постоји пет кључних фактора који утичу на тражњу за некретнинама, који су специфични за домаће тржиште – куповина стана за живот, инвестиционо улагање, купци из дијаспоре, миграције из унутрашњости у Београд и Нови Сад и геополитичке миграције, односно купци који долазе из Русије и Украјине.

Милијарде евра мртвог капитала

Професор Драган Лончар са Економског факултета у Београду је рекао да је у последњих 10 година тржиште некретнина у главном граду порасло брже у односу на раст броја становника и да се процењује да има 10.000 станова у којима нико не живи или ретко борави, а који се не рентирају и не нуде на продају, већ „представљају милијарде евра мртвог капитала који практично није на тржишту“.

"Евидентно је да постоји резервоар тражње који је и даље жив, и да још постоји вишак ликвидности. Када је у питању прва некретнина, углавном су купци брачни парови, док расте и инвестиционо улагање, јер људи некретнине и даље сматрају сигурном инвестицијом. Дијаспора, због своје куповне моћи инсистира на квалитету градње, и они купују некретнине на топ локацијама. Процењује се да годишње 13.500 до 15.000 људи дође из унутрашњости у Београд и промени пребивалиште, а процена је да их је незванчно бар два пута више. То је тражња од 25.000 до 30.000 људи који морају да изнајме или да купе стан. Пети извор тражње су геополитичке миграције и утицај доласка Украјинаца и Руса, а сада је повећана и тражња људи из Израела који су заинтересовани за изнајмљивање некретнина“, објаснио је Лончар.

Професор је рекао да је евидентан раст продукције стамбених кредита у првих девет месеци, али је напоменуо да је то на нивоу оне продукције с краја 2022. године, због пада у 2023. години, и да има простора за даљи раст броја кредитних купаца. Он је подсетио на податак НБС, да је из дијаспоре прошле године у Србију стигло 4,9 милијарди евра, преко дознака и додао да је значајан и податак да грађани Србије у банкама чувају чак 15,5 милијарди евра.

Шта нас чека у 2025. години?

Душан Миркуловски из агенције „Зидарт некретнине“ је рекао да су људи из дијаспоре после пандемије поприлично променили структуру купаца на домаћем тржишту, јер су у много већем броју почели да купују станове у Београду. У 2025. због пада каматних стопа и измене прописа у државама у региону, Миркуловски очекује раст тржишта некретнина.

"Дијаспора никада раније није била тако активна и допринела је расту тражње после пандемије. Следеће године очекујемо да ће порасти број кредитних купаца и да ће они поново покренути тржиште. Удео куповине из кредита је био 17%, а сада смо већ стигли до 29%, а када НБС коригује камате стићи ћемо на 35 или 36 %. Питамо се одакле толико готовог новца, а уствари значајан део тих кеш куповина је покренуо кредит, јер онај ко продаје кредитном купцу, даље улаже у неку нову некретнину и тако се тржиште покреће. Хрватска уводи порез на имовину и очекујемо да ће многи грађани Србије продавати своје некретнине тамо и да ће куповати овде“, навео је Миркуловски.

Раст цена грађевинског материјала, грађевинског земљишта и недостатак квалитетне радне снаге, највише брину инвеститоре, а Јован Недељков из компаније „Емералд Hill“ је рекао да је претходна блага зима допринела да сезона градње почне раније и да је била добра и за завршетак послова изградње и за продају. Он је навео да је сваки пети купац стана од почетка године био из Русије, а да су међу купцима из дијаспоре најактивнији били они из Канаде.

Цене неће падати, а видећемо колико ће расти

"Нисмо приметили да је тражња мања. На њу не утиче само чињеница да купаца има више у односу на непокретности које се продају, већ дефинитивно наш народ и даље сматра да је куповина станова један од начина да без ризика сачува свој новац и то доприноси тражњи. Станови су постали доступнији млађој генерацији. Раније је просечна старост купаца била између 35 и 40 година, а сада станове купују они који имају између 25 и 27 година. Прошле године смо имали млади брачни пар од 23 године, што је пре 20 година било готово немогуће, вероватно у тим годинама нису били уопште кредитно способни. Најављени јефтинији кредити ће „погурати“ оне који сада размишљају о куповини. Очекујемо веће интересовање, јер банке морају да пласирају свој капитал. Инфлација ће повећавати трошкове изградње, локација значајно утиче и то би евентуално могло подићи цене, више него повећање броја кредитних купаца. Цене неће падати, а видећемо колико ће расти“, рекао је Недељков.

Недељков сматра да се улагање на топ локацијама и даље посматра као веома исплатив профитабилан пројекат, који у неком периоду од три или четири године може донети значајан приход. На основу броја издатих грађевинских дозвола очекује да ће се значајно повећати број објеката у изградњи у Новом Саду.

Професор Драган Лончар  је рекао да раст инпута гура навише цену квадрата и да тражња успорава, али да не пада.

"Једини фактор који ја видим да би могао да поремети овај тренутни однос понуде и тражње је, утицај психологије или очекивања, на тражњу за становима. Људи су плашљива бића и неки негативни геополитички догађаји, могу код дела популације појачавати страх и осећај несигурности и то може да утиче на пад тражње за становима “, рекао је Лончар.

Професор је поручио да је тржиште динамично, на страни агенција и на страни инвеститора, да имамо типичан пример интензивне конкуренције и да је то добро и за инвеститоре/власнике и за купце